Giuliano Marella, giuliano.marella@unipd.it
Valentina Antoniucci, valentina.antoniucci@unipd.it
Agostino Valier, agostino.valier@studenti.unipd.it

Tematiche di ricerca:

L’andamento del mercato residenziale in relazione alle trasformazioni urbane
L’obiettivo della ricerca consiste nell’analisi del rapporto tra le tendenze del mercato immobiliare in Italia e la struttura urbana sia sotto il profilo morfologico che economico, allo scopo di delineare la futura evoluzione del mercato, specialmente residenziale. L’analisi delle trasformazioni urbane è necessaria per prevedere fenomeni di specializzazione urbana già in atto e disparità economiche sempre più accentuate nelle città italiane.
Ad oggi, la ricerca ha consentito di costruire una banca dati originale sulle quotazioni dei prezzi nel segmento residenziale e dei dati socio-economici; è stato ideato un parametro originale di misura della densità edilizia, svincolato dal dato consolidato tradizionale della popolazione e della superficie dei Comuni. L’indagine empirica condotta mediante modelli di prezzi edonici ha evidenziato una correlazione negativa tra i prezzi e l’elevata densità urbana. Tra i fattori sociali, l’immigrazione ha un ruolo centrale a scala urbana, su base nazionale, confermando una correlazione negativa tra la presenza di immigrati residenti e l’andamento del mercato locale residenziale già evidenziata nelle città europee. Sono in corso approfondimenti mediante l’estensione dell’indagine a ulteriori variabili e contesti urbani.

Il price premium per l’efficienza energetica degli edifici quale fattore di resilienza urbana
Il tema di ricerca si occupa di misurare il valore che il mercato attribuisce all’efficienza energetica degli edifici residenziali sia di nuova costruzione che oggetto di ristrutturazione. La misura di tale valore viene effettuata mediante modelli di regressione dei prezzi edonici e un’analisi con matrici spaziali sulla base di prezzi d’offerta nel mercato residenziale. Ciò rappresenta una diversa modalità di misura della valorizzazione attribuita dal mercato all’efficienza energetica, tradizionalmente misurata quale capitalizzazione dei risparmi sui consumi energetici ordinari.
L’indagine sino ad ora svolta su un campione rappresentativo di oltre 800 casi ha consentito di misurare un ‘price premium’ rispetto ai prezzi medi per le classi energetiche più elevate. La ricerca ad oggi approfondisce questi risultati mediante un’analisi comparata dei prezzi d’offerta in diverse città del Nord Italia, per consolidare i risultati ottenuti e analizzando ulteriormente i cluster di mercato nel segmento del lusso e delle abitazioni popolari per specificare eventuali variazioni rispetto al price premium riscontrato.

Parole chiave: Mercato immobiliare; trasformazioni urbane; valutazione dei progetti; price premium; efficienza energetica